Гостиничный сегмент сегодня является наиболее быстро развивающимся. Редкий российский городок не пытается сейчас позиционировать себя туристическим центром. Что же говорить о столице, которой по статусу положено выдерживать ежедневный натиск командированных и путешественников. Эксперты отмечают, что усиление туристического потока произошло в период с 1999 по 2005 год. Это стало причиной появления «Генеральной схемы размещения гостиниц в Москве до 2010 года», созданной правительством Москвы. Успешное осуществление «генеральной схемы» подразумевает создание максимально «лакомых» условий для инвесторов. Хотя, учитывая космическую скорость, с которой пополняется новыми объектами и проектами этот сектор, можно предположить, что строительство гостиниц уже само по себе представляется бизнесменам симпатичной сферой для вложения денег. Тем не менее очень интересно, какие объекты будут преобладать на этом активно формирующемся рынке, между кем перераспределятся его богатства и о какой «туристической аудитории» прежде всего заботятся инвесторы?


Положение на рынке


На сегодняшний день в Москве существует порядка 187 гостиниц. По данным компании Praedium, до 2010 года заявлено к вводу в эксплуатацию около 140 гостиниц: это и гостиничные комплексы и гостиницы в составе многофункциональных комплексов. До конца 2008 года планируется ввести в эксплуатацию около 55 проектов, сейчас находящихся как в стадии строительства, так и в стадии проектной разработки.
По срокам выхода во втором полугодии 2006-го должно быть введено 17 гостиниц, в 2007-м предполагается ввести как минимум 14 крупных гостиничных проектов, а на 2008 год запланировано 24 объекта.
Как рассказали «Собственнику» в компании Becar. Commercial Property, согласно планам правительства Москвы, ежегодный прирост номерного фонда должен составлять не менее 22 тыс. мест. По планам властей, к 2010 году количество московских гостиниц должно увеличиться на 248 (при номерном фонде 170-200 тыс. мест). Так, по мнению генерального директора Becar. Commercial Property Игоря Галицина, реализация программы по строительству 240 гостиниц может кардинально изменить ситуацию не только на московском гостиничном рынке, но и на российском рынке в целом.
Руководитель отдела исследований и аналитики компании Praedium Ольга Кисарина говорит о растущем интересе девелоперов к гостиничному рынку. В то же время он сильно отстает в развитии по сравнению с другими сегментами, так как девелоперы и инвесторы лишь недавно стали обращать на него внимание.
Заместитель генерального директора компании Becar. Commercial Property Ирина Панина также отмечает, что гостиничный сегмент находится пока только на начальном этапе своего формирования на рынке.
«Большинство новых проектов строится либо полностью частными инвесторами, либо с участием частных инвестиций, – рассказывает Ольга Кисарина, – акции части существующих проектов, принадлежащие городу, выставляются на продажу».
Например, гостиница «Украина» продана за $275 млн., за $20 млн. с молотка ушел 20-процентный пакет акций «Космоса», следующей на торги выставили гостиницу «Будапешт».
Правительство Москвы передало АФК «Система» 100% акций гостиницы «Пекин» в обмен на допэмиссию акций ОАО «Внешнеэкономическое акционерное общество по туризму и инвестициям «Интурист». Также Правительство Москвы планирует продать принадлежащие ему 16% акций в ОАО «Инфа-отель», владеющем гостиницей «Савой».

Спрос и предложение

По словам Ольги Кисариной, спрос остается высоким и на небольшие 3-звездочные гостиницы, и на высококлассные дорогие гостиницы. Дефицит предложения гостиничных мест наиболее острый в нише гостиниц экономкласса.
Ирина Панина, напротив, считает, что гостиниц уровня 4-5 звезд, как существующих, так и строящихся, в принципе достаточно. Этот сегмент с точки зрения предложения самый «благополучный». И в ближайшие несколько лет его стабильность обеспечена.
Дефицит же гостиничных мест в столице эксперт объясняет выводом с рынка крупных гостиничных объектов: «Россия», «Москва», «Интурист», «Минск».
Рынок 5-звездочных отелей наиболее привлекателен с точки зрения инвестирования, потому что пользуется стабильным спросом (также из-за недостатка предложения 3-4 звезд). По сравнению с другими сегментами гостиничного рынка здесь большое количество новых проектов. Ирина Панина отмечает, что средний срок окупаемости «высокозвездных» отелей – 6-7 лет, а это меньше в 1,5-2 раза, чем у 3-звездочных, благодаря существенной разнице цен за номер.
Проблемы с инвестициями существуют в секторе 3 звезды. Ольга Кисарина согласна, что основным препятствием в решении серьезной проблемы нехватки гостиниц экономкласса является их очень низкая окупаемость, по сравнению как с более дорогими гостиницами, так и с другими объектами коммерческой недвижимости. Притом что вложения в строительство дорогой и дешевой гостиницы отличаются несущественно (основные затраты упираются в высокую стоимость московской земли, за которую приходится отдавать одинаково большие суммы как в случае строительства дешевой, так и в случае строительства дорогой гостиницы).
Однако именно в строительстве отелей категории 3 звезды заинтересовано правительство Москвы. И «Генеральная схема размещения гостиниц в Москве до 2010 года» ориентирована прежде всего на 3-звездочные гостиницы международного класса. В то же время это и самая низкая категория гостиниц, строительство которых ведется в столице.

Инвесторы и льготы

Кисарина отмечает, что реализация «генеральной схемы» привела к увеличению числа проектов в секторе – был замечен существенный рост деловой активности. Проводится большое количество тендеров. Вводятся льготы для инвесторов, согласных разместить в своем многофункциональном центре гостиничную составляющую. Городские власти будут оплачивать две третьих процентной ставки по кредиту, в случае если гостиница строится на заемные средства. Инвестор во время строительства гостиницы будет платить 1% годовой ставки за эту землю, а течение трех лет после ввода отеля в эксплуатацию строители, оформившие долгосрочную аренду, также будут платить 1% годовой арендной платы.
Ирина Панина отмечает ряд трудностей, которые могут возникнуть при строительстве. Так, выставленные правительством Москвы участки, расположенные в отдалении от центра и поэтому подходящие только для 3-звездных отелей, будут куплены компаниями, которые предложат максимальную цену за право строительства объектов гостиничного хозяйства. Наличие различных обременений скажется на стоимости их строительства.
«Проекты могут оказаться нерентабельными, и компании, получив права на аренду этих участков земли, сократят гостиничный фонд, максимально используя площади под торговые помещения или офисы», – говорит Панина.
По словам эксперта, в большинстве своем инвесторы представлены российскими компаниями, ориентированными на строительство или приобретение уже готовых объектов и последующую сдачу их в управление гостиничным сетям, инвесторами-операторами, готовыми приобретать готовые отели (или строить их) с последующим их самостоятельным управлением – без бренда или с ним, по условиям договора франшизы с международными операторами. Иностранных инвестиций не много: это операторы-инвесторы, о которых на российском рынке никто до недавнего времени не знал. «Негромкие» имена вынуждены предлагать своим партнерам соинвесторство.
В качестве примера можно привести Orco Group, купившую у «Системы-Галс» гостиничную часть комплекса на улице Покровка в Москве. Европейские операторы также готовы вкладывать деньги для проникновения на новый для них российский рынок.

Гостиничный девелопмент

Ольга Кисарина отмечает нехватку профессиональных отечественных гостиничных девелоперов. Из существующих выделяет «СТ-девелопмент» и компанию «Моспромстрой».
Так, «СТ-девелопмент» взяла на себя обязательства по разработке здания и возведения впоследствии комплекса зданий многофункционального назначения на месте гостиницы «Россия». Емкость гостиниц составит около 1,5 тыс. номеров различного класса: от 4 звезд в номерах с окнами во двор, до 5 звезд плюс в номерах с видами на Кремль и Москву-реку. Общая площадь комплекса – 250 тыс. кв. м, около 100 тыс. из которых составит подземная часть.
Международные сети активно заявляют о намерениях строить гостиницы в российской столице. Так, в Москве и Подмосковье существует уже три гостиницы сети HELIOPARK Hotels&Resorts. Гостиничная сеть Rezidor SAS планирует открыть в Москве 4-5 отелей Radisson 1-2 Park Inn. Американская люксовая сеть Le Meredien планирует стать управляющей компанией гостиницы «Ленинградская». Гостиница «Международная» работает под брендом InterContinental Hotels Group. Выходит на рынок прибалтийская сеть Reval. В районе станции метро «Улица 1905 года» планируется построить гостиницу общей площадью 42 тыс. кв. м и объемом 800 номеров.


Из отечественных сетей интересна новая сеть 3-звездочных отелей «Сити-Отель», которая планирует строительство порядка 50 гостиниц.
Предполагается строительство многофункционального комплекса в районе станции метро «Беговая» (3 звезды, 200 номеров и бизнес-центр). Разрабатывается проект на улице 1905 года, 3-звездочный с бизнес-центром. Планируется реконструкция старого здания близ горнолыжного комплекса «Волен» – 3 звезды, 126 номеров. Позиционироваться гостиницы будут под брендом Best Western.
Сеть «Ассамблея» планирует открыть к концу 2006 года первую гостиницу. Всего предполагается открытие пяти гостиниц экономкласса. Проект ориентирован на создание малых 3-звездочных отелей в исторической части Москвы, концепция которого состоит в воссоздании ранее утраченных памятников архитектуры и передачи их в собственность города. В этих восстановленных особняках должны разместиться малые, «по-домашнему» уютные гостиницы, номер в которых будет стоить порядка 140 евро. Первый мини-отель на Большой Никитской – отель «Дом Сергея Меньшикова» – планировали сдать в эксплуатацию в середине 2006 года. Сейчас в гостинице выполняются отделочные работы, и полная готовность ожидается ближе к зиме. Вместимость гостиницы составит 29 номеров. Кроме этого объекта, существуют еще 4 проекта по адресам: Мерзляковский пер., вл. 24, Кропоткинский пер., вл. 8, Молочный пер., вл. 7/2, Гагаринский пер., вл. 8/1. Одноместный номер в отелях сети «Ассамблея» будет стоить 160 евро.
В данный момент, по сведениям Praedium, разрабатывается исходно-разрешительная документация на объект и архитектурно-строительная концепция будущего здания второй гостиницы сети в Гагаринском переулке.
«Это не первые в Москве мини-отели, – отмечает эксперт, – в столице уже существуют мини-отели, например, «Акварель» (Столешников пер. д. 12, стр. 3, рассчитанный на 23 номера) и «Мариотт-Тверская» (1-я Тверская-Ямская ул., д. 34).
По словам Ирина Паниной, самые большие стройки ведутся в районах ЦАО, СЗАО, СВАО. Из интересных проектов эксперт отмечает Ritz Carlton (компания-инвестор Red Square Development Company), Four Seasons (полумуниципальной компании «ДекМос», занимающейся реконструкцией гостиницы «Москва»).
Множество разнообразных гостиничных проектов осуществляется в Подмосковье. Они делятся на несколько категорий: небольшие гостиницы в рекреационных зонах, рассчитанные на туристов, приехавших отдохнуть; в коттеджных поселках, рассчитанные на гостей и обслуживающий персонал жителей поселков; в районах аэропортов – гостиничные комплексы, облегчающие нагрузку московских гостиниц и ориентированные на туристов, приехавших с деловыми целями и транзитников; небольшие гостиницы в подмосковных городах, где существенный туристический поток; и мотели вдоль основных трасс, снимающие нагрузки с 3-звездочных отелей в Москве.
«Иностранные девелоперы, начав осваивать российский гостиничный рынок с Москвы и Петербурга, начинают активно выходить в регионы. Российский рынок привлекателен ненасыщенностью, отсутствием конкуренции, что дает им в данный момент времени возможность укрепить на нем свои позиции, – говорит Ольга Кисарина. – Однако в каждом регионе свои особенности, вопрос строительства гостиничных комплексов и их форматов в конкретных городах решается после полноценного анализа существующего состояния рынка и развития спроса. Московские девелоперы также начали активно строить гостиницы в регионах, считая вложения в этот сегмент рынка не менее привлекательными в сравнении с другими секторами рынка коммерческой недвижимости»
А Ирина Панина заметила убежденность гостиничных операторов в том, что работать с местными чиновниками проще, чем с московскими. В регионах сам процесс ведения гостиничного проекта намного легче: начиная от поиска участка и заканчивая сдачей отеля госкомиссии. И все это при очень низких затратах.