Не секрет, что гостиничный бизнес в России переживает настоящий строительный бум, а вложение в него в последние годы стало одним из самых привлекательных способов вложения крупного капитала как российских, так и западных инвесторов. Помимо строительства новых гостиниц на рынке активно ведется и реконструкция старых. Именно поэтому интересны самые различные решения в этой области, применение которых позволит наиболее эффективно решать поставленные задачи, которые мы рассмотрим ниже.

Идея использования структуры закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФ) при строительстве и сдаче в аренду крупных объектов недвижимости не нова. ЗПИФ уже стал удобной формой, используемой строительными организациями для осуществления конкретных бизнес проектов (на данный момент в России зарегистрировано 488 закрытых паевых инвестиционных фондов).

Однако, в отличие от строительства жилых домов, офисных и торговых бизнес центров (объектов недвижимости, имеющих быструю оборачиваемость), строительство и сдача в аренду гостиничных комплексов через ЗПИФ только сейчас приобретает всё большую популярность, благодаря своим уникальным особенностям, о которых мы расскажем ниже. А оснований для этого достаточно. Это оптимизация и структурирование бизнеса, защита собственности от рейдерства, отсутствие налога на прибыль и многое другое.

Применение структуры ЗПИФ в гостиничном бизнесе можно рассматривать в трёх следующих аспектах:
1. Строительство и реконструкция гостиниц (для строителей и девелоперов);
2. Сдача гостиничных комплексов в аренду (для собственников гостиничного бизнеса);
3. Вложение капитала в гостиничный бизнес (для инвесторов).

Попробуем разобраться, чем привлекателен ЗПИФ, в чем его преимущества и с какими проблемами можно столкнуться при использовании этой структуры в каждом конкретном случае.

Поскольку ЗПИФ – достаточно защищенный и прозрачный механизм инвестирования в недвижимость, то при строительстве гостиничных комплексов очевидным преимуществом этой структуры является решение с его помощью такой первостепенной задачи как привлечение дополнительных инвестиций в проект на долгосрочной основе.

Кроме того, строительство объекта с нуля и последующая его реализация может принести доходность до 30% годовых. ЗПИФ с этой точки зрения может представлять особый интерес. Благодаря особенностям налогообложения, вся прибыль, полученная в результате деятельности, будь то реализация объектов или сдача в аренду, не облагается налогом и в полном объеме может быть направлена на строительство новых, а также ремонт и реконструкцию уже существующих объектов.

Ещё одно из преимуществ ЗПИФ при строительстве - централизация управления проектами и контроль за использованием средств.

Фонды недвижимости, ориентированные на гостиничные объекты, собирается в ближайшем будущем создать компания «Ингосстрах-Инвестиции». Основная цель, которой руководствуется компания, – решение проблемы долгого периода окупаемости проектов в гостиничной сфере.

«У нас также были планы по созданию такого ЗПИФа - говорит Сергей Хестанов, управляющий директор УК «Финам Менеджмент» - однако их не удалось реализовать. Дело в том, что он создавался под конкретный объект (гостиница в крупном региональном центре), но из-за корпоративного конфликта между его собственниками мы сочли предложение данных инвестиций нашим клиентам слишком рискованным. При этом стоит отметить, что интерес к фонду был достаточно большим – после объявления о планах по его созданию мы получили несколько десятков звонков от заинтересованных инвесторов. Внимание к гостиничным проектам с нашей стороны сохраняется, и мы готовы рассматривать различные проекты в этом сегменте».

Отдельного внимания заслуживают рентные ЗПИФ, имеющие в составе активов гостиничные комплексы. Экономический эффект от реинвестирования прибыли в этом случае также наиболее значителен и очевиден в долгосрочной перспективе (3 года и более). Экономическая эффективность от использования рентных фондов приведена в графике(рис3.).

По словам Ген. директора УК «Радомир», Гонзалёвой Дарьи: «Гостиничный бизнес в последнее время привлекает к себе внимание не только крупных корпораций или муниципальных объединений, но и достаточно мелких компаний и даже частных предпринимателей. Что касается, внесение гостиницы в ЗПИФ недвижимости, тут есть несколько нюансов. Самый красивый вариант – это просто внести само здание, которое потом можно сдать в аренду сервисной компании. Но тут могут возникнуть некоторые сложности, если на территории объекта недвижимости находятся бар или ресторан, которые подлежат лицензированию. Хотя преимущества гостиничного ЗПИФ недвижимости налицо, это и минимизация налогообложения и секьютеризация активов и диверсификация рисков, связанных с ведением данного бизнеса».

Рис. 1 (Типичная структура управления гостиничными объектами)
Рис. 2 (Структура управления объектами в структуре ЗПИФ)

И, наконец, с точки зрения вложения средств, приобретение паев ЗПИФ – это простой, удобный и доступный способ инвестирования средств на рынке недвижимости. Привлекает это способ вложения капитала, прежде всего, надежностью и стабильностью актива, а также наличием выплат промежуточного дохода (что является обязательным условием функционирования рентных фондов). Важным фактом при вложении капитала в ЗПИФ является наличие многоуровневой системы защиты прав пайщиков и прозрачность работы фонда.

На сегодняшний день порог вхождения в новые фонды, инвестирующие средства в недвижимость невелик. Стоимость вхождения в проект в качестве пайщика может составить всего несколько тысяч рублей (при инвестировании напрямую на эту сумму на рынке жилья не представляется возможным купить и нескольких метров, не говоря уже о единоличном приобретении во владение объекта недвижимости). Сочетание невысокой доходности и надежности вложений в рентные гостиничные фонды делает их хорошей альтернативой банковским вкладам. Невысокий входной порог при первичном размещении и доп. выпуске, обращение паев на бирже делают паи ЗПИФ доступными для частных инвесторов.

Инвестиции в гостиничный бизнес, отличаются от инвестиций в строительство торговой и офисной недвижимости сравнительно низкой доходностью, но вместе с тем и высокой надежностью и стабильностью, что является немаловажным для некрупных инвесторов.

Подводя итог всему вышесказанному, можно привести мнение об использовании структуры ЗПИФ в гостиничном бизнесе управляющего директора УК «Финам Менеджмент», Сергея Хестанова:
«ЗПИФы можно считать одной из наиболее удобных форм финансирования гостиничных проектов. Речь может идти как об «упаковке» уже готовых объектов для получения от них рентного дохода, так и об использовании паевых фондов для привлечения инвестиций. Гостиничные проекты отличаются достаточно высокими сроками окупаемости. В данном случае налоговые преференции, предоставляемые ПИФам, позволяют повысить эффективность использования капитала. Пока закрытые фонды редко используются в данном сегменте, что связано со спецификой бизнеса, где, с одной стороны, есть очень крупные инвесторы, которые решают свои задачи в рамках имеющихся у них корпоративных возможностей, с другой, небольшие игроки, которые далеко не всегда владеют информацией об оптимальных способах организации своих инвестиций. Однако, по мере роста инвестиций в гостиничный сегмент, ситуация будет меняться. Уже в ближайшие годы на рынке может появиться несколько специализированных фондов».

Таким образом, ЗПИФ может по праву считаться интересным и перспективным инструментом, применимым в области гостиничного бизнеса, который имеет целый ряд преимуществ не достижимых при применении других структур. Это не только способ оптимизации налогообложения имущества юридических лиц, но и реальный инструмент преумножения капитала, доступный, в том числе частным инвесторам.

Из проведенных нами исследований, мы пришли к выводу, что многие организации пока не готовы к использованию данного инструмента. Причин этому несколько, но основная из них - это необходимость создания новой, мало понятной на первый взгляд, и непривычной структуры, а также сложность формирования команды квалифицированных специалистов. Многим строительным организациям проще работать «по старинке», по проверенной системе и внедрение нового инструмента, как они считают, - дополнительные необоснованные расходы. Хотя на деле полезный коэффициент от внедрения ЗПИФ не только позволяет оптимизировать процессы, но и получить большую доходность.

Врезки:
Преимущества ЗПИФ:
• Привлечение инвестиций в проект на долгосрочной основе;
• Налоговые преимущества: оптимизация налоговой нагрузки и отсутствие двойного налогообложения;
• Реинвестирование прибыли за счёт отложенного налогообложения (24% налога на прибыль не платится до выхода из фонда);
• Консолидация и структуризация активов, которая делает структуру понятной и прозрачной, а также помогает сосредоточиться на управлении;
• Защита собственности от недружественных поглощении и судебных притязаний;
• Диверсификация бизнеса путем размещения временно свободных средств в непрофильные активы;
• Упрощение юридических процедур передачи прав собственности на недвижимость;
• Законодательная защита прав инвесторов (пайщиков).

Недостатки структуры:
• Необходимость создания или привлечения сторонней управляющей компании ЗПИФ;
• Дополнительные расходы на поддержание структуры (вознаграждение управляющей компании и инфраструктурных организаций);
• Дополнительный контроль как со стороны государства (ФСФР РФ), так и со стороны инфраструктурных организаций (специализированный депозитарий, регистратор, оценщик, аудитор).

Рис. 3 (Сравнение приведенной стоимости: чистый доход предприятия и доход деятельности с использованием ЗПИФ)

Ольга Соболева
Специалист направления рынка коллективных инвестиций Вермонт Финанс