Аренду гостиниц участники рынка долго не воспринимали самостоятельным сегментом бизнеса, однако ситуация меняется. Изначально толчок развитию данного направления дала подготовка в Олимпийским играм в Сочи, но постепенно оно становится все более популярным не только на юге России, но и в Москве.

Традиционно все гостиничные объекты делятся на две группы. Во-первых, управляемые собственниками — таких в России большинство. Во-вторых, находящиеся под управлением сторонних организаций — их пока немного, однако становится все больше. «Разделение владельца и управляющей компании — общепринятая практика во всем мире, рано или поздно отечественный рынок к этому придет», — считает управляющий директор «Century 21 Запад» Евгений Скоморовский. По его словам, уже сейчас в нашей стране крупнейшими отелями управляют такие корпорации, как Ritz Carlton, Hyatt, Marriott International и другие. «Большая часть качественного номерного фонда в Москве находится под управлением специализированных фирм (УК). Стандартная схема расчета выглядит следующим образом: стоимость управления — 8-10% от выручки, 3-5% из них — основной платеж, 1-3% ежемесячные маркетинговые платежи (reservation&marketing fees), остальное — годовой бонусный платеж от оперативной прибыли», — рассказывает ведущий эксперт-аналитик GVA Sawyer Анастасия Цыганова. Однако речь в данном случае идет в основном о крупнейших объектах, с уменьшением номерного фонда эта тенденция идет на убыль. По словам А. Цыгановой, большинство мини-отелей в Москве и в Санкт-Петербурге управляются собственником самостоятельно. Однако в регионах, особенно в Краснодарском крае, инвесторы обычно приобретают здание, а дальше сдают его, но не по определенной ставке, а за процент от оборота.

В этом наименее объемном сегменте, заполненном отелями невысокой звездности с малым количеством номеров, зародилась особая форма работы — управление арендаторами, которые за фиксированный платеж получают право распоряжаться целым имущественным комплексом. «В данном случае собственник никак не связан с эффективностью работы отеля, он получает свои деньги независимо от этого, а прибыльность бизнеса целиком становится ответственностью арендатора, который заинтересован в том, чтобы добиться максимальной отдачи», — говорит Евгений Скоморовский. По его словам, у появления такого бизнеса есть несколько причин: «Находясь за пределами региона, владелец небольшой гостиницы не в силах контролировать эффективность расходуемых средств, однако при этом не может нанять профессионального управленца, поскольку отель очень мал либо его уровень не соответствует минимально необходимому для привлечения крупной УК». При этом собственник не готов расстаться со своим активом, надеясь на его капитализацию в будущем. Единственным выходом является сдача объекта в аренду. В свое время низкая регулируемость сегмента и распространенность такого рода бизнес-активности привели к появлению множества серых схем. «Эта практика способствует уводу части прибыли, чем пользуются многие владельцы отелей (чаще всего большие полугосударственные структуры или банки), сдавая объект родственникам. Ставка высчитывается из расчета средней стоимости найма офиса в регионе, а доходы получаются в несколько раз выше», — говорит заместитель директора по развитию, индустрия гостеприимства компании CB Richard Ellis Станислав Ивашкевич.

Наибольшую популярность этот сегмент получил на юге России. Например, фирма «ДелоЮг» предлагает в Адлере на срок от 8 до 10 лет 15 гостиниц нового поколения — трех-семиэтажные здания с развитой внутренней инфраструктурой. Номерной фонд — от однокомнатных стандартных номеров со всеми удобствами до двухкомнатных люксов и апартаментов. По данным компании «Профсервис», на стоимость готового бизнеса оказывает влияние известность компании в среде потребителей, вероятность повышения доли ее представительства на рынке, гарантия того, что большая часть клиентов при смене руководства останутся верны ее продукции. «В целом собственник актива при сдаче в аренду получает возможность сохранить его на будущее, а наниматель — познакомиться с новым для себя сегментом», — говорит Е. Скоморовский.

Однако на крупных объектах, по словам С. Ивашкевича, такая схема не работает: «Для арендатора на период раскрутки неподъемна никакая ставка. В дальнейшем есть шанс получать доход, но тогда владелец может ставку повысить. В отличие от офисов, где хозяину все равно, чем занимается фирма-арендатор, в отеле все устроено несколько иначе. Поэтому иногда проще договориться о получении процента от управления, чем пытаться найти золотую середину между собственником и нанимателем».

По данным генерального директора компании «Служба недвижимости» Павла Карасева, в Московском регионе чаще всего сдаются квартиры, перестроенные под хостелы или мини-отели. Так как речь идет о небольшом предприятии, чаще всего владелец оформляет бизнес как ПБОЮЛ или ООО. Например, по данным «Бизнес-зоны», в центре Москвы сдается семикомнатная квартира недалеко от метро «Новокузнецкая» и «Третьяковская». В настоящий момент она используется как общежитие и заполнена на 70%. «Арендаторы — славяне с регистрацией, со всеми заключены договоры. Площадь — 140 кв. м, среднемесячные обороты — 300 тыс. руб., чистая прибыль — 100-150 тыс. руб. в месяц. Бизнес оформлен в качестве ПБОЮЛ», — сказано в предложении. Однако ставка, на которую рассчитывает собственник, составляет 150 тыс. руб.

Для сравнения: на юге России тот же сегмент устроен иначе. По данным экспертов, наиболее популярна сдача готовых гостиниц в регионе Анапы. Так, за 3 млн руб. ежегодно в центре города предлагается объект, состоящий из 18 номеров, сауны, кафе, салона, красоты и детского клуба. Для арендатора предусмотрена отдельная квартира площадью 80 кв. м. «Подобных предложений в Москве на сегодняшний день нет», — говорит Е. Скоморовский.

По словам А. Цыгановой, в столице более популярна сдача не готовых гостиниц, а помещений под них. Во многом это объясняется нежеланием собственника тратиться на обустройство, однако расположение здания не предполагает никакого другого эффективного использования. В частности, говорит эксперт, на Басманной сдается помещение площадью 1,5 тыс. кв. м по 14 тыс. руб. за кв. м в год, а на Ярославском шоссе — площадью 1,5 тыс. кв. м по 3,6 тыс. руб. за кв. м в год. «По сути, владельцу неважно, сдавать ли объект под офис, отель или торговую точку. Выбор обычно падает на тот сегмент, который готов больше платить. А это сильно зависит от места и локальной конкуренции», — объясняет А. Цыганова. Однако, считает Е. Скоморовский, постепенно развитие данного направления сойдет на нет, поскольку в этом случае на потенциальных арендаторов ложится основное бремя расходов. «Подобное привлечение рентных средств было актуально во времена резкого роста рынка, когда все говорили о том, что Москве остро не хватает гостиниц, но после кризиса таких разговоров становится все меньше», — объясняет эксперт. С другой стороны, по его словам, со временем продолжит расти сегмент аренды готовых гостиниц, и появление мини-отелей или хостелов будет этому только способствовать.